ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН ИМОТ

При наличие на съсобственост върху даден недвижим имот често се налага да се извърши делба между съсобствениците, за да може всеки да придобие реален индивидуален обект или да получи парично уравняване. Съществуват два основни вида делба: доброволна и съдебна.

1. Доброволна делба

Доброволната делба е най-бързият и евтин начин за прекратяване на съсобствеността. Според формата на извършване тя бива два вида:

• Обикновен договор за доброволна делба – съставя се в писмена форма с нотариална заверка на подписите на всички съделители. Текстът се изготвя от страните, техния адвокат или от самия нотариус. Договорът задължително се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, за да има действие спрямо трети лица.
• Съдебна спогодба-делба – представлява договор между страните, сключен по време на висящо съдебно производство, който се одобрява от съда и има силата на съдебно решение. Съдът проверява дали са спазени всички изисквания за нейната валидност.

Необходими документи за доброволна делба:

За извършването на процедурата пред нотариус се представят:

• Удостоверение за раждане/брак или удостоверение за смърт и за наследници (ако съсобствеността е от наследство);
• Документи за собственост на имотите (нотариални актове, договори);
• Удостоверение за данъчна оценка на недвижимите имоти;
• Актуална скица/схема от СГКК;
• Удостоверение или архитектурен проект, доказващ, че имотите са реално поделяеми съгласно действащите строителни норми.

Важно: Когато в делбата участват недееспособни (непълнолетни или поставени под запрещение) или отсъстващи лица, задължително се иска предварително разрешение от Районния съд. Делбата е изцяло нищожна, ако е извършена без участието на някой от съсобствениците!

2. Съдебна делба (чл. 341–355 от ГПК)

Ако липсва разбирателство и съгласие между сънаследниците, се стига до съдебна процедура. Всеки съсобственик има право да иска делба на общия имот, като подаде искова молба в Районния съд. Държавните такси при съдебните делби се изчисляват на базата на реалната пазарна цена на делбените имоти.

Делбата на наследство не се погасява по давност

Съгласно чл. 69, ал. 1 от Закона за наследството правото да се иска делба на наследство не се погасява по давност. Наследникът може да поиска делба винаги, независимо колко време е изминало от откриване на наследството.

Пример от практиката: С наследствен имот се разпорежда еднолично сестрата, докато братът живее в чужбина. При завръщането му в България сестрата заявява, че той няма дял, тъй като е изтекла давност. Това не е вярно – братът има пълно право да предяви иск за съдебна делба и да защити своята собственост.

Защита на най-нуждаещите се сънаследници

При съдебната делба законът дава приоритет на т.нар. „възлагане“ пред публичния търг, за да не бъдат ощетявани наследниците от странични лица. По искане на съделител, който отговаря на условията на чл. 349 от ГПК (например живял е в имота при откриване на наследството и няма друго собствено жилище), съдът може да му възложи имота, като останалите сънаследници се компенсират с пари. Срокът за изплащане на сумите към останалите наследници е 6 месеца заедно със законната лихва. Ако разплащането не се извърши в срок, решението за възлагане се обезсилва по право.

3. Неделими имоти съгласно ЗУТ

Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени на два или повече самостоятелни обекта, без да загубят предназначението си или значителна част от стойността си.

По закон (Закон за устройство на територията – ЗУТ) един урегулиран поземлен имот (парцел) е реално поделяем само ако новообразуваните от него парцели отговарят на минималните законови изисквания за площ и лице (фронт към улица), имат самостоятелни входове и възможност за захранване с инженерни мрежи (ток, вода, канализация).

При жилищата изискването е всяка една обособена след делбата част да представлява самостоятелен обект (апартамент), който задължително съдържа: най-малко едно жилищно помещение, помещение за готвене (кухня или кухненски бокс), санитарен възел (баня-тоалетна) и поне едно складово помещение в самия обект или извън него (мазе или таван).

Ако сградата или апартаментът не могат да се разделят на самостоятелни обекти по одобрен архитектурен проект, имотът се обявява за неподеляем. Същото важи за вещи, които са неделими по своето естество (например автомобил) или по предназначение.

Подлежи ли на делба дворът на жилищен блок?

Принципът е, че общите части на сграда в етажна собственост не могат да се делят. Когато етажите или части от тях принадлежат на различни собственици, общи по закон са: земята, върху която е построена сградата, дворът (прилежащата част от парцела), основите, външните стени, плочите, стълбищата, площадките, покривът, главните линии на всички видове инсталации, асансьорите и всичко останало, което по естеството си служи за общо ползване. Дяловете в общите части са неделимо свързани со собствеността на самостоятелния обект.