За да бъде валиден договорът за дарение, той трябва да бъде сключен в нотариална форма. Само по себе си даденото обещание за дарение не произвежда правно действие. Нищожна е и сделката за бъдещо имущество, дарение под невъзможни условия или тежести, както и тогава, когато мотивът за неговото извършване „противоречи на закона или на добрите нрави“.
При дарение на недвижим имот се изготвя нотариален акт, към който се прилагат документ за собственост на дарителя, скица на имота и удостоверение за данъчната му оценка. Дарственият акт подлежи на задължително вписване.
Дарение може да се направи в полза на всяко физическо или юридическо лице. То може да бъде извършено и в полза на държавата. Важно е обаче да се знае, че държавата не прави дарения.
Дарението на имот е най-често срещаният договор за прехвърляне на собственост между близки роднини, деца и съпрузи. Основното предимство е, че таксите са значително по-ниски, отколкото при покупко-продажба или при заплащане на данък наследство (в случаите, когато имотът не е бил прехвърлен приживе).
Страните по договора за дарение трябва да бъдат дееспособни. Не могат да правят дарения лица, които са поставени под пълно или частично запрещение. Те могат да даряват само с разрешение на Районния съд и при очевидна полза за тях. Малолетните и напълно недееспособните лица участват в договора чрез своите законни представители.
Често се задава въпросът: Може ли да се извърши дарение, ако имотът не е придобит по време на брака и е лична собственост на единия от съпрузите, но в същото време е и семейно жилище? Да, възможно е, но е необходимо изричното съгласие на другия съпруг, изразено в нотариално заверена декларация или чрез лично участие в сделката, което се вписва в нотариалния акт.
При накърнени права чрез договора за дарение е налице законна защита чрез Иск за възстановяване на запазена част. Правото на този иск се погасява с изтичането на 5-годишен срок, считан от откриването на наследството (чл. 30, ал. 1 от Закона за наследството). Право на такъв иск имат низходящите, родителите или съпругът на дарителя.
Може ли да се отмени дарение?
При дарението на недвижими имоти е задължителна нотариалната форма на прехвърляне. Такъв нотариален акт може да бъде обезсилен единствено по съдебен път.
Дарението може да бъде отменено, когато:
- Дареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или неговото дете;
- Дареният е съучастник в такова престъпление;
- Дареният набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода за не по-малко от три години, освен ако престъплението не се преследва по тъжба на пострадалия (необходимо е деянието да бъде доказано по съдебен ред);
- Дареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. Това е изключително често срещан случай в правната практика.
Искът за отняна на дарението се предявява от дарителя (или от неговите наследници) в едногодишен срок от момента, в който са станали известни основанията за отмяната.
Такси при дарение на недвижим имот
При дарение на имущество се заплащат три основни вида такси:
1. Нотариална такса
2. Местен данък – съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Той е определен като процент от удостоверявания материален интерес, а именно при дарение между:
- Роднини по права линия и между съпрузи: 0.5%;
- Братя, сестри и техните деца (племенници): 0.7%;
- Трети лица: 5.0%.
Данъкът се внася в данъчната служба по местонахождението на имота или по банков път по сметката на съответната община.
3. Такса за вписване към Районния съд (по Закона за държавните такси). Тя е в размер на 0.1% от удостоверявания материален интерес.
Допълнително се заплащат: проверката за ипотеки и тежести, преписите на нотариалния акт, банковите комисиони при внасяне на таксите, както и хонорарът на адвоката или нотариуса за изготвяне на самия нотариален акт.
Пожизнено ползване на имот при дарение
Дарителят на недвижим имот може да запази за себе си или за друго лице (например за своя съпруг или дете) вещното право да обитава безвъзмездно прехвърления имот за определен срок или до живот. Това задължително се вписва в нотариалния акт. Обикновено родителите си запазват пожизнено право на ползване върху целия или върху определена част от дарения имот. По този начин техните интереси са защитени, в случай че децата им решат да продадат жилището на трети лица.
Запазеното право на ползване не зависи от последващата промяна на собственика. Това означава, че ако имотът бъде продаден, подарен отново или наследен от някого, ползвателят изцяло запазва правото си да живее в него, без да дължи наем на новия собственик – независимо дали той е роднина, или напълно непознат човек. Новият собственик няма законово право да го изгони от имота.
Практиката показва, че изключително трудно може да се продаде, замени или дари имот, върху който има учредено пожизнено ползване. Почти липсват купувачи, желаещи да придобият жилище заедно с настоящ обитател в него. За да се освободи имотът, ползвателят трябва изрично да се откаже от правото си. Това става лично с нотариално заверена декларация, която се вписва в Агенцията по вписванията. Правото на ползване се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя.
След като имотът е подарен при запазено право на ползване и нотариалният акт е вписан, в двумесечен срок се подава данъчна декларация, подписана както от дарения собственик, така и от ползвателя. Данъчната партида се прехвърля на името на новия собственик, но данъчно задължено лице остава ползвателят – именно той заплаща годишния данък сгради и такса смет.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ: При покупка на имот купувачът трябва внимателно да прегледа предходния нотариален акт. Там ясно е отбелязано дали имотът се ползва от дадено лице за определен срок или до края на живота му. Ако такава клауза съществува, ползвателят не може да бъде отстранен от новия собственик.
Дарение с условие и тежест
Възможно е дарението да се извърши под определено условие или тежест. За да бъде валидно, то трябва да бъде ясно дефинирано и изрично вписано в нотариалния акт.
Под „условие“ се разбира бъдещо несигурно събитие, от настъпването на което зависи действието на договора. Включеният в договора закрилящ механизъм става негова неразделна част. Условията биват два вида:
- Отлагателни – договорът проявява своето действие едва след сбъдването на определеното събитие.
- Прекратителни – действието на договора се прекратява автоматично при настъпването на съответното събитие.
Поставеното условие трябва да бъде напълно възможно за изпълнение. Ако в нотариалния акт за дарение е вписана клауза за невъзможно условие (или тежест), договорът е нищожен. Условията се определят изцяло от свободно изразената воля на дарителя.
Възможно е дарението да се извърши и с тежести. Например: върху недвижимия имот има вписана ипотека и дареният изразява съгласие да я изплати със собствени средства.
При вече сключен и вписан договор дарителят няма право едностранно да добавя нови изисквания, нито да променя вече поставените условия.
В нотариалния акт задължително се включва клауза, че условието е известено на дарения и той приема имота при тези параметри. Важно е да се знае, че всеки договор за дарение на недвижим имот, независимо дали е с или без тежест, трябва да отговаря на две основни изисквания: имотът да съществува реално към момента на сделката и дарителят да е негов законен собственик (чл. 226 от ЗЗД).
Дарение на малолетни и непълнолетни лица
Малолетни са лицата до 14 години, а непълнолетни – от 14 до 18 години. Те не могат самостоятелно да се разпореждат със своите дарени имоти – подобен договор би бил нищожен по силата на чл. 73, ал. 3 от Семейния кодекс.
Родителите не могат да представляват малолетното си дете, когато му прехвърлят имот, който е техния обща семейна собственост (СИО). В този случай съдът назначава особен представител, който приема дарението от името и за сметка на малолетния. Когато имотът е лична собственост само на единия родител, малолетното дете се представлява от другия родител.
Непълнолетното лице приема дарението лично, но със съгласието на единия от родителите си (когато имотът не е семейна общност). Когато прехвърляното имущество е семейна общност, отново се назначава особен представител от съда, със съгласието на когото непълнолетният подписва акта за дарение.
Ползване на дарението за данъчно облекчение
Данъчни облекчения могат да се ползват, когато дарението е направено в полза на: образователни и здравни заведения на бюджетна издръжка; организации с благотворителни, социални, природозащитни, културни, спортни и научноизследователски цели; лица с увреждания и пострадали от природни бедствия; Българския червен кръст; болни деца или сираци; за финансиране на регистрирани в страната вероизповедания; за опазване на исторически и културни паметници, както и за подпомагане на общините.
За данъчни цели се признава размер на дарението до 5% от положителния финансов резултат преди данъчното преобразуване. За лицата, облагащи се по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО), то трябва да бъде направено от капиталовите резерви. Облагащите се по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) ползват облекчението след съответното намаляване на облагаемия доход за дейността.
Дарение на имот по време на брака
В практиката често възниква въпросът: При дарение на жилище на дъщеря или син, техният съпруг или съпруга става ли съсобственик на имота, ако той е придобит по време на брака им?
При прехвърляне чрез дарение имотът става изключителна лична собственост на надареното лице и неговият съпруг (съпруга) няма никакви вещни права над него. Другият партньор би могъл да придобие дял единствено в случай на последващо наследяване или ако имотът е бил изрично дарен на двамата съпрузи заедно. Вещите, правата върху тях и паричните влогове, придобити по време на брака по наследство или по дарение, принадлежат лично на съпруга, който ги е придобил (чл. 20 от Семейния кодекс).
Следователно, ако надареното лице е семейно, недвижимият имот, придобит чрез дарение по време на брака, остава негова лична собственост и в случай на последващ развод той не подлежи на делитба.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)