ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Договорът за наем е регламентиран в ЗЗД. Най-често предмет за договор за наем е недвижим имот. По силата на чл. 228 от ЗЗД със сключването на договор за наем “наемодателя се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателя – да му плати определена цена”.

Договорът за наем се сключва за определен срок, който срок е регламентиран в чл.229 от Закона за задълженията и договорите. Срокът не може да бъде по-дълъг от 10 години, а ако договорът за наем се сключва от лице, което може да върши действия по обикновенно управление, този срок не може да е по-дълъг от 3 години.

Какво означава “обикновенно управление”?

Обикновенно управление означава, че лицата които отдават съответния имот под наем, нямат право на разпоредителни правомощия спрямо имота. Това означава, че не могат да продават имота. Такива лица по принцип са прокуристи, търговки пълномощници, управители на ООД.

И така…при отдаване под наем на един имот, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Тоест, ако наемодателя отдава имот, които ще бъде ползван за живеене, то имота трябва да е годен за това. Ако това не е така, наемателя има право да иска поправяне на вещта или съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора. Също така наемателя може да иска обезщетение във всички случай.

Възникване на повреди в имота?

Наемателя е длъжен незабавно да уведоми наемодателя ако в имота възникнат повреди. Това трябва да бъде включено в договора за наем тъй като нерядко възникват конфликти между наемател и наемотадел относно кой е виновен за някаква повреда. В закона е записано, че “обикновенно употребление” са замърсяването на стените в помещенията, разяждането на крановете, запушване на комини и други подобни. Тези повреди са за сметка на наемателя. Всички други повреди, ако не са извършени виновно от наемателя са за сметка на наемодателя, като наемателя има право да извърши поправка с грижата на добър стопанин и да прихване стойността на тази поправка от наема. Ако наемодателя не желае  или не разреши на наемателя да отстрани повредите, наемателя има право да развали договора, като спазва клаузите посочени в чл. 87 от ЗЗД. Отправя се писменно предупреждение за прекратяване на договора за наем поради липса на изпълнение на задълженията на наемодателя, като се дава подходящ срок за това.

ЗАБЕЛЕЖКА: Развалянето на договорите, които прехвърлят, учредяват, признават или прекрятяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред!

Друг важен момент при сключване на договор за наем е пренаемането на имот.

Важно е в договорът за наем да фигурира клауза регламентираща възможността или липсата на възможност за пренаемане. Това произтича от факта, че според чл. 234, ако в договора за наем не бъде уговорено, че наемателя няма право да пренаема имота (т.е. да отдава под наем, независимо, че самия той се ползва като наемател), той може да пренаеме имота без да иска разрешение и съгласие от собственика на имота.  Получава се така, че пренаемателя ще плаща цената договорена с наемателя, а наемателя ще плаща цената, която е договорил със собственика на имота. Именно за това – в договора за наем ясно трябва да е записано наемателя има ли право или няма право  да пренаема части от недвижимия имот.

Как  стоят  нещата ако наетия имот не бъде върнат на собственика след изтичане на срока на наемния договор?

В чл. 236 от ЗЗД е записано, че ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Тоест, имаме “мълчаливо подновяване на наемния договор”. Обаче, важно е да се отбележи, че срокът не се подновява отново за срока за който е бил сключен договорът за наем. Срокът се счита за подновен за неопределено време и всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата страна с едномесечно предизвестие.

Ако наемодателя се противопостави и въпреки всичко наемателя остане в имота и продължи ползването му, то той далжи обезщетение на собственика на имота. Освен това не отпадат задълженията на наемателя произтичащи от клаузите по договора за наем, независимо че е прекратен.  Общо взето ситуацията е изключително неприятна и е свързана с разправии, разходи,  адвокатско съдействие  и предприемане на редица действия.

Важно е да се отбележи, в защита на наемателите, че срочните договори не могат да се прекратяват произволно от наемодателите. Единственно ако наемателя виновно увреди имота, или не изпълнява задълженията си произтичащи от договора за наем наемодателя може да прекрати договора по надлежния законов ред.

Клаузите за прекратяване трябва да са точни и ясни и недвусмислено да указват поводите поради които може да се отправят предизвестия.

Възможности за защитита, ако собственика на недвижим имот реши да продаде имота си докато вие живеете в него под наем:

1.      Вариант: Ако при сключване на договор за наем сте вписали в Имотния регистър договора за наем, той остава в сила спрямо приобретателя ( т.е. спрямо новия собственик купувач на имота).

2.      Вариант за защита на наемателя, е т.нар. възможност договорът за наем да е сключен с “достоверна дата”.  Достоверна дата означава, че договорът за наем е сключен чрез нотариална заверка. В чл. 237 от ЗЗД наемателя сключил договор за наем с нотариална заверка, е защитен за период от една година от прехвърлянето на имота. Новия собственик не може да изгони наемателя до предвидения в договора за наем срок, но не повече от 1 година.

Задължителните клаузи в договор за наем на имот?

1. Дата на сключване на договора за наем;

2. Данни на наемател и наемодател ( по лична карта, или ако някоя от страните е юридическо лице – данните по регистрация в Търговския регистър);

3. Точно описание на недвижимия имот и адрес на имота;

4. Наемна цена месечно;

5. Срок за отдаване под наем;

6. Права и задължения на наемодателя (в т.ч. клаузи за неустоики и обезщетения и мн.др.);

7. Права и задължения на наемателя (в т.ч. клаузи за неустоики и обезщетения и мн.др.);

8. Клаузи за прекратяване.

В общи линни подхода при сключване на договор за наем е индивидуален и съобразен с изискванията и договорките между страните. Има обаче задължителни клаузи, които трябва да са уточнени предварително за да се избегнат недоразумения в последствие.

При сключване на договор за наем е добре да бъде  подписан  и приемо-предавателен протокол, в които се описва движимото имущество и състоянито му в момента на наемане. Записват се и всички показания на измервателните уреди към съответните инстанции като ТЕЦ, топла и студена вода, електричество и т.н.

Приемо-предавателния протокол се обвързва с договорът за наем.