ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Договорът за наем е регламентиран в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Най-често негов предмет е недвижим имот. По силата на чл. 228 от ЗЗД със сключването на договора за наем „наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена“.

Договорът за наем се сключва за определен срок, който е регламентиран в чл. 229 от ЗЗД. Срокът не може да бъде по-дълъг от 10 години. Ако договорът се сключва от лице, което може да извършва действия само по обикновено управление, този срок не може да е по-дълъг от 3 години.

Какво означава „обикновено управление“?

Обикновено управление означава, че лицата, които отдават съответния имот под наем, нямат разпоредителни правомощия спрямо него – т.е. те не могат да продават имота. Такива лица по принцип са прокуристи, търговски пълномощници или управители на ООД.

При отдаване под наем на имот наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Тоест, ако се отдава имот за живеене, той трябва да бъде годен за това. Ако това не е така, наемателят има право да иска поправяне на вещта, съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора. Също така наемателят може да иска обезщетение във всички случаи.

Възникване на повреди в имота

Наемателят е длъжен незабавно да уведоми наемодателя, ако в имота възникнат повреди. Тази клауза задължително трябва да бъде детайлно разписана, тъй като нерядко възникват конфликти относно това кой носи отговорност за дадена повреда.

В закона е записано, че повреди по „обикновена употреба“ са например замърсяването на стените в помещенията, разяждането на крановете, запушването на комини и други подобни. Тези дребни поправки са за сметка на наемателя.

Всички други повреди, ако не са извършени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Наемателят има право да извърши поправката с грижата на добър стопанин и да прихване стойността ѝ от наема. Ако наемодателят не желае или не разреши отстраняването на повредите, наемателят има право да развали договора по реда на чл. 87 от ЗЗД чрез писмено предупреждение, в което се дава подходящ срок за изпълнение.

ЗАБЕЛЕЖКА: Развалянето на договорите, които прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става само по съдебен ред!

Пренаемане на недвижимия имот

Важно е в договора изрично да фигурира клауза, регламентираща възможността или забраната за пренаемане. Според чл. 234 от ЗЗД, ако в договора не е уговорено обратното, наемателят може да пренаеме части от имота без да иска разрешение или съгласие от собственика. В този случай пренаемателят ще плаща цената, договорена с наемателя, а наемателят – тази, договорена със собственика. Затова в документа ясно трябва да се разпише дали наемателят има такова право.

Какво се случва, ако имотът не бъде върнат след изтичане на срока?

В чл. 236 от ЗЗД е посочено, че ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Това е т.нар. „мълчаливо подновяване“.

Важно е да се отбележи, че срокът не се подновява за същия период, а договорът става безсрочен. Тогава всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Ако обаче наемодателят се противопостави, а наемателят въпреки това остане в имота, той дължи обезщетение на собственика. Освен това задълженията на наемателя, произтичащи от клаузите, остават в сила, независимо че договорът е прекратен. Тази ситуация е изключително неприятна и често изисква адвокатско съдействие и допълнителни разходи.

В защита на наемателите трябва да се отбележи, че срочните договори не могат да се прекратяват произволно от наемодателите преди изтичането на срока, освен ако наемателят виновно увреди имота или не изпълнява задълженията си.

Защита на наемателя при продажба на имота

Ако собственикът реши да продаде недвижимия имот, докато вие живеете в него под наем, имате следните възможности за защита:

Вариант 1: Вписване в Имотния регистър

Ако при сключването на договора за наем сте го вписали в Имотния регистър, той остава в сила спрямо приобретателя (новия собственик купувач) за целия заложен в него срок.

Вариант 2: Договор с достоверна дата

Достоверна дата означава, че договорът е сключен с нотариална заверка на подписите. Съгласно чл. 237 от ЗЗД наемателят в този случай е защитен за период от една година от прехвърлянето на имота. Новият собственик няма право да прекрати наемните отношения преди изтичането на този едногодишен период.

Задължителни клаузи в договора за наем

1. Дата на сключване на договора;
2. Пълни данни на наемателя и наемодателя (по лична карта или по регистрация в Търговския регистър);
3. Точно описание и административен адрес на недвижимия имот;
4. Месечна наемна цена и начин на плащане;
5. Срок на договора;
6. Права и задължения на наемодателя (вкл. неустойки и обезщетения);
7. Права и задължения на наемателя (вкл. неустойки и отговорност за сметки);
8. Ясни и точни клаузи за прекратяване и предизвестия.

При сключване на договор за наем е силно препоръчително да бъде подписан и приемо-предавателен протокол. В него подробно се описва наличното движимо имущество, общото състояние на обекта в момента на наемане и се отразяват текущите показания на измервателните уреди (битов ток, парно, топла и студена вода). Този протокол се явява неразделна част от основния договор за наем.