ПУБЛИЧНА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

1. Набиране на оферти /наддавателни предложения/

1.1. Оферти (наддавателни предложения) могат да се подават в продължение на 30 (тридесет) дни в съответния Районен съд. Сроковете и съдът, в който се подават офертите, са изрично посочени в обявлението за публична продажба.

Чл. 487. (1) Съдебният изпълнител е длъжен... да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта.

2. Обявление за публична продажба

2.1. Обявленията за публична продажба могат да бъдат намерени на официалния уебсайт: www.bcpea.org.

2.2. Обявленията за публична продажба се поставят на самия имот, в сградата на Районния съд, в Общината, в кантората на съдебния изпълнител, на интернет сайта на съответния Окръжен съд, както и на официалния сайт на Камарата на ЧСИ.

Чл. 487. (2) Обявлението по ал. 1 се поставя на съответните места in канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта.

3. Как може да се участва в търг и как се попълват наддавателните предложения?

3.1. За участие в публична продажба се заплаща депозит (задатък) в размер на 10% (десет процента) от началната цена на имота по банковата сметка на съдебния изпълнител.

3.2. Попълва се и се подписва наддавателно предложение.

3.3. Попълненото и подписано наддавателно предложение, заедно с един екземпляр от вносната бележка за внесения депозит, се запечатват в бял непрозрачен плик и се подават в деловодството на съответния Районен съд.

4. Къде трябва да се подаде наддавателното предложение?

4.1. Пликът с офертата се подава в Районния съд, посочен в обявлението за продажба.

Чл. 488. (1) Проданта се извършва в сградата на районния съд. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден.
(2) Книжата за проданта се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота.

5. Участници в публичната продан

5.1. В публична продан може да участва всяко (българско или чуждестранно) дееспособно физическо или юридическо лице, като ограниченията, наложени от други специални закони, също са в сила. Участието може да бъде лично, чрез законен представител или чрез упълномощено лице (адвокат или друг пълномощник).

5.2. Нямат право да участват: длъжникът, неговият законен представител, пазачите и управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител и служителите от неговата кантора, както и съдии, прокурори и следователи.

6. Изисквания към наддавателното предложение

6.1. Наддавателното предложение е писмено и се подава в запечатан плик заедно с квитанцията за платения задатък. Предлаганата сума се изписва цифром и словом, като тя не може да бъде по-ниска от началната цена, посочена в обявлението.

Чл. 489. (1) За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.
(2) Всеки наддавач посочва предложената от него цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик. Наддавачът може да направи повече наддавателни предложения. Всяко наддавателно предложение се делает отделно.

7. Процедура по провеждане на търга

7.1. На посочения в обявлението ден и час се провежда търг в сградата на Районния съд от съдебния изпълнител или помощник-съдебния изпълнител.

7.2. Съдебният изпълнител отваря всички подадени наддавателни предложения и обявява най-високата редовна писмена оферта.

7.3. След това се пристъпва към втората част на търга – всеки присъстващ редовен участник, направил валидно писмено предложение, има право да се включи в устно наддаване.

7.4. Устното наддаване се ръководи от съдебния изпълнител. Той обявява следващата стъпка (цена, по-висока с размера на един задатък) три пъти. Първият от участниците, който заяви обявената цена, се подписва в протокола, след което съдебният изпълнител обявява нова, по-висока цена.

7.5. За купувач се обявява участникът, предложил най-висока цена.

Чл. 492. (1) В началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения на определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения... За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най-висока цена...
(2) Ако при обявяването на купувача някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола... и пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена...

8. Кога трябва да се доплатят останалите пари?

8.1. В едноседмичен (7-дневен) срок от датата на търга и обявяването на купувача, следва да се доплати разликата до пълната цена по банковата сметка на съдебния изпълнител.

8.2. В случай че първият купувач се откаже и вие бъдете обявен за купувач като следващ по ред участник, срокът за внасяне на сумата е отново 7 дни от деня на вашето обявяване.

Чл. 492. (3) Купувачът е длъжен в едноседмичен срок от приключване на проданта да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък.

9. Кога се връща внесеният депозит (задатък) за участие?

9.1. След като обявеният за купувач наддавач заплати изцяло цената, внесените задатъци се връщат на останалите участници, чиито оферти са били по-ниски.

Чл. 493. (2) ...след плащане на цената от наддавач, обявен за купувач, внесеният задатък се връща на наддавачите, които не са били обявени за купувачи.

10. Кога се губи внесеният депозит (задатък) за участие?

10.1. В случай че бъдете обявен за купувач, но не внесете предложената от вас сума в законовия срок, вие губите внесения за участие задатък.

Чл. 493. Ако цената не бъде внесена в срока по чл. 492, ал. 3:
1. внесеният от наддавача задатък служи за удовлетворение на взискателите;
2. съдебният изпълнител обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена...

11. Какви такси и разноски се дължат при публична продажба на имот?

11.1. Допълнителните държавни и общински такси се изчисляват изцяло върху крайната покупна цена на имота.

11.2. Общият размер на допълнителните разходи възлиза на около 5% от цената. Те включват:

• 1,5% без ДДС такса към съдебния изпълнител за издаване на постановление за възлагане (но не повече от €1840,50 с ДДС);
• 2-3% местен данък към Общината за придобиване на имот (процентът варира според съответната Община);
• 1% без ДДС такса към съдебния изпълнител за въвод във владение (ако не се стигне до доброволно предаване на ключовете);
• 0,1% такса към Агенцията по вписванията за вписване на сделката в Имотния регистър.

12. Как може да се възстанови ДДС от закупения чрез ЧСИ имот?

12.1. Ако длъжникът по изпълнителното дело е регистриран по ДДС и продаваното имущество представлява облагаема доставка по смисъла на ЗДДС, купувачът има право на данъчен кредит. За целта съдебният изпълнител внася ДДС в НАП от името на длъжника и предоставя на купувача Удостоверение за внесения данък, Протокол за извършената продажба и Постановлението за възлагане.

13. Какъв документ за собственост се издава след търга?

13.1. Съдебният изпълнител издава Постановление за възлагане (съгласно чл. 496 от ГПК). След влизането му в сила купувачът придобива абсолютно всички права, които длъжникът е имал върху съответния имот.

Чл. 496. (1) Когато лицето, обявено за купувач... внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление.
(2) От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота...

14. Трябва ли да се декларира покупката на имота?

14.1. Да. Имотът задължително трябва да бъде деклариран в данъчната служба към Общината по неговото местонахождение в законовия срок.

15. Кой вписва Постановлението за възлагане в Имотния регистър?

15.1. Постановлението за възлагане може да бъде внесено за вписване в Имотния регистър както лично от купувача, така и служебно от самия съдебен изпълнител.

16. Кога и как може да се влезе в закупения имот?

16.1. След като Постановлението за възлагане бъде успешно вписано, можете да подадете искане до ЧСИ за извършване на принудителен въвод във владение, за което се съставя официален протокол.

16.2. Протоколът за въвод е официалният документ, удостоверяващ точната дата на влизане в имота. Той е необходим за смяна на партидите към ВиК, Енерго-Про (или съответното енергоразпределително дружество), Общината и други институции.

Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане...
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.

17. Кога може да се застрахова закупеният имот?

17.1. По всяко време, след като заплатите пълната продажна цена и получите издаденото от съдебния изпълнител Постановление за възлагане, имате законно право да сключите застрахователна полица за имота.