ПРОБЛЕМИ СЪС СЕМЕЙНОТО ЖИЛИЩЕ

Новият Семеен кодекс уреди три режима на имуществени отношения между съпрузите, а именно: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим.

Всъщност семейно жилище по смисъла на кодекса е жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца.

Не е необходимо това жилище да бъде закупено от двамата съпрузи по време на техния брак. Тъй като по същество то може да бъде и лична собственост (например придобито преди брака на името на единия съпруг), в случай че се явява семейно и няма друго годно за обитаване от семейството, разпореждането с него – макар и лична собственост – се извършва със съгласието на другия съпруг.

За да се приеме, че съществува „друго“ жилище, в което семейството може да се настани, трябва да има второ жилище освен семейното, независимо дали е придобито на името на двамата съпрузи, или е собственост на единия от тях.

Имуществени режими и защита на семейното жилище

При действието на новия Семеен кодекс и при трите режима на имуществени отношения горепосоченият проблем се урежда идентично – както при режим, в който имуществото е общо, така и при режим, в който имуществата на двамата съпрузи са тяхно лично притежание.

В случай че бъде избран договорен режим, то разпореждането със семейното жилище е една от точките, които задължително трябва да бъдат включени в брачния договор.

Накратко, признакът „семейно жилище“ не се отнася до обстоятелството кой от съпрузите притежава недвижимия имот, а до обстоятелството дали семейството живее в него.

В действителност практическите проблеми се преодоляват лесно. Нотариусите са въвели декларация, която следва да се подпише от съпруга – несобственик. В нея той декларира, че е съгласен съпругът – собственик на семейното жилище, да продаде собствения си недвижим имот на когото сам прецени, при цена и условия, каквито договори.

Считам, че въпреки че е сравнително рядко срещан вариантът семейно жилище да бъде отдавано под наем, по аналогия към договора за наем следва да се приложи декларация със сходно съдържание.

Защо съществува това ограничение?

На пръв поглед това ограничение е нелогично, тъй като касае нещо, придобито или преди брака, или по време на брака, но изключено от общото имущество. Прилагането на ограничението обаче има дълбок смисъл, когато е налице опасност за интересите на децата и семейството. В тази посока е и законодателното решение – при липса на съгласие, разпореждането се извършва с разрешение на районния съдия, ако се установи, че то не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.

В случай че сте купувач при покупко-продажба на такъв вид имот, е важно да знаете, че сключената в нарушение на посоченото ограничение сделка е нищожна, съобразно различните основания, застъпени в съдебната практика. Често при такива сделки с недвижимо имущество се сключва предварителен договор. Той обаче не представлява сделка на разпореждане, дори и окончателният договор да има такъв характер.

Затова и при сключването на предварителен договор за продажба на семейното жилище е достатъчно съгласието само на съпруга – собственик.

Ако се колебаете дали имотът, който искате да купите, е семейно жилище, проучете на първо място имуществените отношения на съпрузите в нарочния за целта регистър. Проблемите са напълно преодолими.