ВЪЗМОЖНОСТИ ПРИ СЪСОБСТВЕНОСТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ.

Много са случаите, в които е налице съсобственост върху даден недвижим имот. Понякога съсобствениците не могат да се разберат помежду си относно неговото управление и експлоатация. Често само един от съсобствениците ползва имота и изцяло възпрепятства ползването му от страна на останалите съсобственици.

Ползващият съсобственик може да си служи с имота по различен начин. Например да го ползва лично или да го предоставя за ползване на трето лице безвъзмездно (обикновено на близки роднини – негови низходящи). Възможно е съсобственикът да отдава имота под наем на трето лице и самостоятелно да събира наема. Офис или жилище обаче може и изобщо да не се използват, но ползващият да не предоставя възможност на другия съсобственик да влиза в него – например като държи ключа от имота у себе си.

При подобни ситуации неползващият съсобственик има законови права във връзка с нарушеното му право на ползване. При невъзможност за доброволно уреждане на спора той може да потърсить правата си по съдебен ред.

Кога се дължи обезщетение за лишаване от ползване?

В случаите, когато един съсобственик ползва лично имота и не предоставя възможност на другия да го ползва съобразно квотата му в общата вещ, лишеният от ползването съсобственик има право на обезщетение. Това правило важи и тогава, когато съсобственикът не ползва имота лично, но го е предоставил на трето лице безвъзмездно или просто възпрепятства достъпа до него.

Важно: Това право на обезщетение възниква от момента, в който неползващият съсобственик отправи писмена покана до ползващия за заплащане на обезщетение за ползването, от което е лишен.

От момента на получаване на писмената покана ползващият съсобственик официално дължи обезщетение. Тогава започва да тече и давността, с която се погасява вземането на лишения от ползване съсобственик. Тази давност съгласно закона е петгодишна.

В поканата не е задължително да се посочва точният размер на претендираното обезщетение – то може да бъде определено и на по-късен етап (например чрез съдебно-счетоводна експертиза). Покана, в която не е посочен размерът на обезщетението, е напълно валидна и от момента на получаването ѝ ползващият имота изпада в забава. В този случай, ако ползващият съсобственик иска да се освободи от задължението за плащане, той може да предостави на другия съсобственик реална част от имота, съответстваща на неговия дял.

Отдаване под наем и доходи от съсобствен имот

Има случаи обаче, в които единият от съсобствениците не ползва лично вещта, не я е предоставил безвъзмездно на никого и не пречи на достъпа, а просто отдава имота под наем, като сам събира доходите от него и не изплаща припадащата се част от наема на другия собственик.

В тази хипотеза съсобственикът, който не получава доходи, има право да получи своята част от наемната цена, съобразно квотата си в общата вещ, без да е необходимо да изпраща предварителна писмена покана за обезщетение.

При това, в случай че съсобствеността върху имота е възникнала по наследство, то съсобственикът-сънаследник има пълното право на припадащата му се наемна цена за имота съобразно квотата му, като това негово специфично право изобщо не се погасява по давност.