ВЪЗБРАНА ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ. ПОСЛЕДИЦИ.

Възбраната е една от обезпечителните мерки, заедно със запора на движими вещи, запора върху вземания на длъжника и някои други подходящи мерки, определени от закона.

Чрез тях се обезпечава изпълнението на парични вземания (притезания). В противен случай има опасност съдия-изпълнителят да не открие в деня на изпълнението никакви вещи или изобщо каквито и да е права на длъжника, с които да бъде удовлетворено вземането (притезанието) на взискателя.

При липсата на обезпечителни мерки длъжникът може да поврежда, унищожава или укрива вещи, да погасява по давност неупражнени права, както и симулативно да прехвърля имуществени права с цел да осуети изпълнението върху тях. Поради това обезпечителните мерки защитават кредитора (взискателя) от небрежното или умишлено поведение на длъжника.

Същност и цели на възбраната

Възбраната като една от мерките за обезпечение представлява разпореждане на съдия-изпълнителя, с което определена недвижима вещ (недвижим имот) на длъжника се определя за принудително удовлетворяване на взискателя. С нея се забранява на длъжника да се разпорежда с вещта, като тя се предава на самия длъжник или на трето лице, за да я пази, докато бъде продадена.

Възбраната като способ цели да обезпечи успешния изход на изпълнението на парични вземания върху недвижим имот, като запази физическата цялост на имота, както и принадлежността му към имуществото на длъжника (да не бъде продаден, дарен, прехвърлен и т.н.).

Предпоставки за налагане на възбрана

За да бъде наложена възбрана върху недвижим имот на длъжника, са нужни две основни предпоставки:

• Първо: Да е налице започнал изпълнителен процес.
• Второ: Да е налице секвестируемост на недвижимия имот, т.е. законът да позволява принудителна продажба на този имот. Недопустима е възбрана върху несеквестируем имот.

Кой имот е несеквестируем?

Това е този имот, който не може да бъде продаван принудително според закона.

Несеквестируем имот е например жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това дали длъжникът живее в него. Но ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на неговото семейство, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава.

Тя може да бъде продадена само ако отговаря на определени условия, например: отделните етажи или части от етажи да могат да се използват самостоятелно, без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените. В противен случай върху надвишаващата част не може да бъде наложена възбрана.

Кога възбраната се счита за наложена?

За да се счита възбраната за легитимно наложена, е необходимо изпълнението на следните стъпки:

1. Връчване на призовка: Да се връчи на длъжника призовка за доброволно изпълнение с точно посочване на възбранения имот.
2. Вписване в Агенцията по вписванията: Да се впише в Агенцията по вписванията, в чийто район се намира имотът, чрез писмото на съдия-изпълнителя, с което той налага мярката. Вписването цели да оповести на трети лица наложената възбрана. Тези трети лица могат да бъдат например хора с намерение да купят същия имот.

Възбраната дава правомощие на съдия-изпълнителя да продаде възбранения имот на публична продан, както и да извършва до продажбата управителни действия спрямо него, като спазва законовите разпоредби.

От друга страна, възбраната задължава длъжника да не извършва действия на разпореждане с възбранения имот, както и да не го изменя, поврежда или унищожава. Трябва да се подчертае, че тези задължения се пораждат за длъжника от деня на получаване на призовката, макар и възбраната да не е още вписана в съответната Агенция по вписванията. Нарушаването на тези задължения е въздигнато в престъпление.

Последици на възбраната спрямо трети лица

Ако длъжникът предприеме действия на разпореждане с възбранения имот в полза на трето лице, трябва да се знае, че тези разпореждания са недействителни.

Щом веднъж възбраната е вписана, всякакви разпореждания на длъжника с имота са недействителни. Това е без значение дали третото лице е знаело за възбраната, или не, без значение дали е придобило възбранения имот от длъжника възмездно или безвъзмездно, или дали е получило владение върху имота.

Трети лица (купувачи и др.) трябва да знаят, че когато възбраната е вписана, длъжникът все още може да не е получил призовка и да не знае за нея, но и в този случай всякакви негови действия на разпореждане с имота остават недействителни.

След вписване на възбраната дори съдебна спогодба между взискател и длъжник е изцяло недействителна.