ВЪЗБРАНА ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ. ПОСЛЕДИЦИ.

Възбраната е една от обезпечителните мерки, заедно със запора на движими вещи, запора върху вземания на длъжника и някои други подходящи мерки, определени от закона.

Чрез тях се обезпечава изпълнението на парични вземания (притезания), в противен случай има опасност Съдия-изпълнителят да не открие в деня на изпълнението,  никакви вещи или изобщо каквито и да е права на длъжника, с които да бъде удовлетворено вземането (притезанието) на взискателя.

При липсата на обезпечителни мерки, длъжникът може да поврежда, унищожава или укрива вещи, да погасява по давност неупражнени права; симулативно да прехвърля имуществени права с цел да осуети изпълнението върху тях.

Поради което обезпечителните мерки защитават кредитора (взискателя), от небрежното или умишлено поведение на длъжника.

Възбраната като една от мерките на обезпечение представлява разпореждане на Съдия-изпълнителя, с което определена недвижима вещ (недвижим имот) на длъжника се определя за принудително удовлетворяване на взискателя, като се забранява на длъжника да се разпорежда с нея, и тя се предава на  длъжника или на трето лице, за да я пази, докато бъде продадена.

Възбраната като способ (мярка), цели да обезпечи успешният изход на  изпълнението на парични вземания (притезания) върху недвижим имот, като запази физическата цялост на имота, както и принадлежността му към имуществото на длъжника (да не бъде продаден, дарен, прехвърлен и т.н.).

За да бъде наложена възбрана върху недвижим имот на длъжника са нужни две предпоставки:

Първо: Да е налице започнал изпълнителен процес.

Второ: Да е налице секвертируемост на недвижимият имот, т.е. закона да позволява принудителна продажба на този имот. Недопустима е възбрана върху несеквертируем имот.

Кой имот е несеквертируем?

Този имот който не може да бъде продаван принудително според закона.

Несеквертируем имот е например: жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него. Но ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава.

Тя може да бъде продадена само, ако отговаря на определени условия, напр.: отделните етажи или части от етажи, да могат да се използват самостоятелно, без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените. В противен случай върху надвишаващата част не може да бъде наложена възбрана.

За да се счита възбраната за наложена, е нужно:

Първо: Да се връчи на длъжника призовка за доброволно изпълнение с точно посочване на възбранения имот.

Второ: Да се впише в Агенцията по вписванията, в чийто район имотът се намира, чрез писмото на Съдия-изпълнителя, с което той налага възбраната. Вписването цели да оповести на трети лица, наложената възбрана. Като третите лица могат да бъдат примерно хора с намерение да купуват същият имот.

Възбраната дава правомощие на Съдия-изпълнителя да продаде възбранения имот на публична продан, както и да извършва до продажбата управителни действия спрямо него, като спазва законовите разпоредби.

От друга страна възбраната задължава длъжника да не извършва действия на разпореждане с възбранения имот, както и да не изменя, поврежда или унищожава имота. Трябва да се подчертае, че тези задължения се пораждат за длъжника от  деня на призовката, макар и възбраната да не е още вписана в съответната Агенция по вписвания. Нарушаването на тия задължения е въздигнато в престъпление.

Последиците на възбраната спрямо трети лица.

Ако длъжникът, предприеме действия на разпореждане с възбранения имот в полза на трето лице, то трябва да се знае, че тези разпореждания са недействителни.

Щом веднъж възбраната е вписана, всякакви разпореждания на длъжника с имота са недействителни. Без значение дали третото лице е знаело за възбраната или не е знаело, без значение  дали, е придобило възбранения имот от длъжника възмездно или безвъзмездно или дали е получило владение на имота.

Трети лица (купувачи и др.), трябва да знаят, че когато възбраната е вписана, длъжникът все още може да не е получил призовка и да не знае за нея, но и в този случай всякакви негови действия на разпореждане с имота са недействителни.

След вписване на възбраната, дори съдебна спогодба между взискател и длъжник е недействителна.